كم مرة وبأي مقدار يمكن لمالك العقار في بلجيكا تعديل الإيجار الخاص بك؟
موقع أخبار بلجيكا الآن _ شهدت الإيجارات في بلجيكا إرتفاعاً ملحوظاً خلال السنوات الأخيرة، حيث بلغ مُتوسّط إيجار الشقق حوالي 800 يورو شهرياً، في حين وصل متوسط إيجار المنازل المُستقلة إلى 1000 يورو. لكن يبقى السؤال المطروح: هل يملك أصحاب العقارات في بلجيكا حرية تحديد الإيجار وزيادته متى شاءوا؟ وهل تلعب معايير كفاءة الطاقة دوراً في تعديل الإيجار؟ سنُوضح في هذا المفال الإطار القانوني لهذه المسائل.
تحديد الإيجار عند بدء عقد الإيجار في بلجيكا
عند توقيع عقد الإيجار لأول مرة، يحق لمالك العقار، من حيث المبدأ، تحديد قيمة الإيجار التي يراها مُناسبة. غير أن هذه الحرية تبقى مُقيّدة بواقع السوق البلجيكي، حيث يسعى المُلاَّك إلى تأجير عقاراتهم بسرعة في سوق تنافُسي. لذلك، يعتمد معظمهم على مقارنة أسعار الإيجارات المعروضة في نفس المنطقة أو المدينة عبر منصّات العقارات الإلكترونية من أجل ضمان أن السعر المطلوب يتماشى مع المُعدّلات السائدة في المدينة.
هل يستطيع المالك في بلجيكا زيادة الإيجار متى شاء؟
الإجابة هي: لا. لا يُسمَح لمالك العقار بزيادة الإيجار في أي وقت يشاء. ومع ذلك، يحق له تعديل الإيجار مرة واحدة سنوياً وفقاً لمؤشر التضخم الإقتصادي، وذلك فقط في شهر توقيع عقد الإيجار. يعني إذا قمت بتوقيع العقد في شهر مارس، يجب أن يقوم بتعديل سعر الإيجار من شهر مارس فما فوق، ولا يحق له تعديل الإيجار قبل هذا الشهر من كل عام.
كما يشترط القانون البلجيكي أن يُبلِّغ المالك المُستأجر كتابياً بقيمة الإيجار الجديدة، حتى في حال نصّ العقد على وجود “فهرسة تلقائية وفق مؤشر التضخم الإقتصادي”.
ولتحديد مقدار الزيادة المسموح بها، يُمكن للمستأجر أو المالك إستخدام حاسبة الإيجار التابعة لمكتب الإحصاء البلجيكي (Statbel)، والتي تختلف نتائجها حسب المنطقة.
هل توجد إستثناءات على قاعدة تعديل الإيجار أو ما يُعرَف بالفهرسة السنوية؟
نعم، توجد إستثناءات مُحدّدة. في نهاية كل عقد إيجار مدّته ثلاث سنوات، يمكن للمالك طلب زيادة إضافية على الإيجار، ولكن بشرط إثبات أن قيمة العقار قد إرتفعت فِعلياً، على سبيل المثال نتيجة أعمال تجديد أو تحسينات جوهرية في العقار. ولكن يجب تقديم طلب تعديل الإيجار خلال فترة مُحدّدة، أي بين الشهر التاسع والسادس قبل إنتهاء العقد.
ومن المُهم التأكيد على أن موافقة المُستأجر شرط أساسي لهذه الزيادة. وفي حال رفض المستأجر، لا يكون أمام المالك سوى اللجوء إلى قاضي الصُلح للفصل في النزاع. وينطبق هذا الإجراء أيضاً إذا إستندت الزيادة إلى تحسينات تتعلّق بترشيد إستهلاك الطاقة.
ماذا عن التكاليف الإضافية إلى جانب الإيجار؟
ينص عقد الإيجار بوضوح على كيفية تحصيل التكاليف الإضافية، وتكون عادة بإحدى الطريقتين:
مبلغ إجمالي ثابت
وهو مبلغ محدد يُدفع سنوياً ويُذكَر صراحةً في عقد الإيجار. ومن حيث المبدأ، لا يجوز تعديل هذا المبلغ إلا إذا سمح العقد بذلك، وغالباً يكون التعديل مرتبطاً بمؤشر التضخم الإقتصادي.
دُفعات على شكل عُمولات (سُلف شهرية)
في هذه الحالة، يدفع المستأجر مبلغاً شهرياً كدفعة مُقدّمة. وفي نهاية كل سنة، يتلقّى كشف حساب مُفصّل من المالك يوضح التكاليف الفِعلية (مثل الغاز والماء والكهرباء). وتُخصَم الدفعات المدفوعة مُسبقاً من المبلغ الإجمالي، ليتم إما إسترداد الفرق أو دفع مبلغ إضافي. ويُحدّد قانون الإيجار السكني في بلجيكا بدقة التكاليف التي يحق للمالك تحميلها للمستأجر.
هل تؤثر شهادة أداء طاقة العقار على تعديل سعر الإيجار السنوية؟
نعم، وبشكل متزايد. حيث أعلنت وزيرة الإسكان والطاقة البلجيكية “ميليسا ديبريتير” عن مجموعة من الإجراءات الهادفة إلى تشجيع تجديد العقارات وتحسين كفاءتها الطاقية. وبدءاً من عام 2028، لن يُسمَح بربط الإيجارات بمؤشر التضخم الإقتصادي بالنسبة للعقارات الحاصِلة على شهادة أداء طاقة من الفئة E أو F. أما بدءاً من عام 2030، فسيُحظر تأجير هذه العقارات نهائياً.
كما وضعت البلجيكية الفلمانية معايير جودة سكنية جديدة تهدف إلى تحسين كفاءة الطاقة بشكل منهجي، وتشمل هذه المعايير عزل الأسقف واستخدام الزجاج المُزدوج الذي يمنع دخول حرارة الجو إلى المنزل، من بين مُتطلّبات أخرى.
ملخص المقال: رغم أن مالك العقار يتمتّع بحرية واسعة عند تحديد الإيجار في بداية العقد، فإن زيادته لاحقاً تخضع لقواعد قانونية صارمة، سواء من حيث التوقيت أو المقدار أو المُبررات. ومع تشديد معايير كفاءة الطاقة في السنوات المُقبلة، سيصبح أداء العقار الطاقي عنصراً حاسماً في تحديد مُستقبل الإيجارات في بلجيكا.
